第477章 战略蓝图
第477章战略蓝图
“亚洲第三高楼,仅次于我国叉叉市的叉叉大厦,还有叉叉国的叉叉塔,当然了,现在全世界各国基建水平全都提升得很快,特别是咱们自己,能力上更是突飞猛进,这个亚洲第三高楼或许很快就会被别的地方追赶上,但这不是关键,关键是现在这个项目呢,需要一点点的外界关注,才能把声势搞出来,毕竟我们是奔着将来很大的一个蓝图去做的……”
隔天一早,梁鑫就出现在了风投投资集团的总部大楼408会议室。会议室里一片人山人海,参加会议的人,比过年之前的年终总结大会还多。
而对梁鑫来说,这次很大的一个区别在于,他的位置居然被安排在了主席台上——虽然只是主席台上面三排座位中最下面最边缘的那个,可对集团内的许多人来说,这也足够震撼了。
毕竟要知道的是,就连康明、刘浩这种中坚力量,现在都还没资格坐到台上面去。
更不用说,梁鑫现在,才不过堪堪二十岁而已。
而除此之外,今天的场面还有另外一点,也略微让人有点关注。那就是主席台上的总人数,并没有因为梁鑫的加入而出现变化。周赫煊被带走后,老莫和其余股东外加理事们,集体向前挪了一位,空出来的座位,刚好留给了梁鑫补上。
毫无疑问,集团曾经的二号人物,东风国际地产原本选定的掌舵人周赫煊,大抵是真的已经栽了,不可能再翻身的那种……
“这小子真是运气好啊,老周不下来,他也上不去吧?”
“嘘,别吵。”
台底下有人嗡嗡嘀咕。
更多的人,则是伸长了脖子,想看看台上那孙子能吹出什么花样来。
在不少老员工的眼里,梁鑫是真的和他们的孙子辈差不多岁数……
“……目前按照W市的拿地成本,每亩地按二十万来算,我们这个项目,完全可以直接拿个两百亩来做。作为东风广场的第一号产品和旗舰性工程,这个项目不但必须努力做到优秀,更要做得华丽,做得气派,广场的主建筑,我认为占地面积不应该小于八十亩,三栋或者以上的楼体,连接到一起,以商务办公为主,辅之以大型购物场所、高档餐厅、综合休闲娱乐场所,两者所占的建筑空间比例,可以八二开。以商务写字楼出租为主,余下的综合服务空间收入和利润,用以维持整栋大楼的日常开销。具体的预期数字,目前我还不好信口开河。”
“但我们可以预见的是,写字楼内的大量城市高级白领,将成为这些大楼内娱乐场所的潜在主力消费人群。很简单的一个假设,如果我们东风广场的主体建筑,能容纳十万白领办公,即便出租率只有百分之七十到八十,这里头也有差不多七到八万人,而且应该是全市最有消费能力的一群人。
他们每天三餐当中,如果公司不提供用餐,那至少总得有一顿需要在大楼内解决。假设大楼里的一间小餐厅,每平方每个月的租金是三百,租下六十平方,一个月也得给我们一万八,一年起租,打个折算二十一万。每天算他们能接待三百个小白领,一顿饭在楼里最便宜的算二十五,通常毛利不会低于二十,一天稳定毛入六千块,一个月下来就是十八万。”
“什么饭卖二十五能挣二十啊?”
台下有人嘀咕。
梁鑫听觉灵敏,立马道:“不要管这些细节,我的意思是,只要写字楼的出租率够高,大楼内部的市场规模够大,就足以支撑起整个大楼的配套综合服务系统。商家容易赚到钱,我们的出租率就会越来越稳定,房租所得也越来越稳,就跟按时收税一样。
而我们到时候,也就可以从一个房地产开发公司,变成物业管理和服务公司。这样类似的广场越多,我们的资金回流速度也就越快。最终就形成一个,我们在全国几乎每一个大城市,都好像开辟了一块能源源不断向公司提供资金的城市钢筋农田。房源变成田园,我们就是新时代的地主集团,造完房子,下一步就是稳定向租用我们土地的佃户们征税。
而且我们还可以把这一套,用到自费开垦类似房源的同行身上,派出我们到时候管理经验丰富的团队,挂上我们自己的招牌,帮助他们管理大楼,然后索取应得的管理费用和分成。
所以我将这个模式,分成三大步去走。第一步,我们趁现在全国的房地产市场才刚刚萌动,我们要抓紧时间,不惜一切代价,尽可能多的拿地。就算这个项目失败了,但是我判断,土地使用权的价格,是必然会在短时间内,涨到一个很可观的高度的,到时候我们不盖楼,只卖地,也能赚到一笔相当可观的差价,但最关键,是下手要快,要狠,千万不能拖!”
主席台上,滕增岁和老莫对视一眼。
梁鑫在底下说的这些话,自然是经过董事会同意的。
事实上,滕增岁这几天就已经在忙活了。
而讲台后面,梁鑫还在飞快地继续往下说道:“这笔钱,可以向所有我们能借到的机构去申请,在集团还有能力和余力偿还利息的基础上,能借到什么规模,就借到什么规模。信用不够的,就用已经拿下的地,拿去二次贷款,直到我们在全国八成以上的地级市,都拿到足以建设一座东风时代广场两倍大的土地,第一步才算完成。
为什么要两倍呢?因为我们在建完一座东风时代广场后,建设广场所用的成本,至少要有一半以上,来自另一部分同城土地上所建设的商品房的利润。也就是我们盖楼卖商品房,主要的目的,就是要空手套白狼,获得一座东风时代广场!
我还是那句话,以后若干年之内,全国房价都要涨!现在地便宜,抓紧拿,将来房子贵,容易卖,而且可以卖出高价。但过了这个村,就没这个店了。”
“你凭什么这么判断?”台下有人打断。
梁鑫立马回答:“就凭我们的人,现在已经在S市和首都炒房了,你以为全国上下,只有我们有这个脑子吗?大城市的房价一高,小城市自然就有人推高。还有别的城市,你当当地政府不想卖地换钱?那地方有了钱,是不是更上面也就有钱了?那为什么当地地方又能卖得出地?很简单,因为改开三十年,我们不论民间还是地方,都已经积累了足够的资本。而这些资本,现在必须要有一个持续增值的出口。简单来说,就是我们的综合国力,已经达到了一个必须爆发增长,否则就会被其他境外资本收割的十字路口。我相信我们国家领导人的水平和眼光,我相信国运已经到来,世界格局的天平,已经向我们这边倾斜!你说是不是?”
“啊我……”问话的人都懵逼了。
这怎么就几句话,就扯到这么高的格局上了?
这个小子,这么踏马的能上纲上线……
不是好东西!
“看来我的话,已经触及到了你的灵魂,这个问题我们好跳过了吧?”梁鑫看都不看对方,面向台下问道。
台下的康明瑟瑟发抖。
其他人也不敢吭声了。
梁鑫接着往下说:“然后第二步,当我们拿到足够多的地的那一刻,去库存、去杠杆和转型,就要马上开始了。地,可以继续拿,但必须用安全的资金去拿,而且只拿最好位置的地,只选择在全国排名前五十乃至前三十的城市拿地,与此同时,四五线城市的摊子,要迅速收拢,以最快的速度,理清小地方小城市的建设项目,在小地方以培养市场和培训专业管理服务团队为主要任务;与此同时,在这个阶段的末期,靠卖出大城市的新楼盘,来还清到时候可能还没来得及还清的债务。我做了个简单的计算,假设我们在接下来的十年之内,在全国每个地方拿地的成本,大约在每亩地十万,一个东风时代广场的拿地成本是两千万,建设成本是拿地成本的三十倍——包括盖楼成本本身、装修,以及高端的配套设备,还有为了覆盖这部分支出我们要另外造商品房的投入,我们在一座城市需要投入的总成本,差不多就是八到十二个亿左右。就按十个亿来算吧,全国三百家广场,总成本就是三千亿。而东风国际地产的总注册资金,目前不过四十亿而已。也就是说,将来我们的债务问题,将是非常高的。风险非常大,但是呢……我们必须要做好冒这个风险的准备。因为只要我们按这个策略坚定地走下去,十年之后,我们虽然负债可能达到几千亿,但同时,我们的资产也将达到几千亿。而这价值几千亿的资产,每年将固定为我们提供不少于三百亿的净利润……”
梁鑫说到这里时,台下为数不少的东风投资员工,又不禁地开始嘀咕起来了。
同时讲台后面,梁鑫拿起矿泉水喝了一口,心里也对宁臣做的这个PPT上的数据,感到了一点疑惑。宁臣拿到手的基础数据,都是梁鑫根据眼下的市场情况给的。
可是呢,在梁鑫的印象中,某些房企后来可是欠到几万亿了!
妈的搞十倍的收租战略都够了啊!
怎么就会混成后来那个屌样的?
梁鑫前世没具体接触过这些行业,眼下就是按一个大概的框架在推算。
只能在心里估算,大概是其他地方,还会有什么损耗吧。
比方高管们的分红、所有的人工费用,这些还没算进去……
或许要弄好这个项目,还得在3000亿成本的基础上,再翻个一两番?
得一万亿左右?
不过也不管那么多了,箭在弦上,梁鑫现在只想把这套想法发射出去。
作为在东风国际地产占股2%的股东,将来每年能躺赚几个亿的现金,而且因为数额又不是特别大,完全不用担心被人干掉,梁鑫对这样的日子,还是挺向往的。
另外如果其他产业也都能四处开花,或许他未来的年收入,能稳定在十亿这个级别。
个人资产规模,更是可能奔着千亿去。
很不错了。
不要想着当什么时代之子,能跟在时代之子身后,当个时代之孙、时代曾孙什么的,也已经是多少人十辈子都修不来的福分。
“第三步,就是更大的目标了。当我们完全实现转型之后,清理完全部债务,我们庞大的现金流,就可以用于其他方面的投资。到那个时候,东风国际地产,就可以更名为东风国际商务,主要业务版块,大体可以分为物业出租及管理、城市文化旅游服务、金融投资和项目风险投资,甚至于……科研投资!”
“哇~~”
台下一大群实际上半辈子干的都是放贷生意的集团员工们,顿时就惊喜了。
“我们还能搞科研啊?”
“小孩子,还是理想化啊,科研是无底洞啊……”
“金融投资倒还行哦,那就回老本行了。”
“第三阶段的末期……”梁鑫道,“东风地产商务,要么独立形成集团,要么拆分掉,一部分业务回归东风投资集团总部,除了保留东风时代广场的牌子,其他都可以回到集团,变回集团下面直管的,一个重要部门或者子公司。”
滕增岁和老莫,还有一大群董事和股东代表们,这时全都纷纷点头。
这么大的摊子,当然还是能回来最好。
稳稳地捏在自己手里,那才叫人放心啊。
“说了这么多,但第一步,还是要从W市的第一号项目开始做。”梁鑫在全场的叹息声中,最后说道,“时间很急迫,时不我待。我这几天也刚刚买了间房子,整个推掉重新盖了,打算盖一间乡间小别墅。我希望我家新房盖好的时候,至少我们这座广场的主体建筑,也该基本完工了。哦,对了,除了主体建筑,W市这边我还打算跟市妇幼保健医院以及W医学院合作,弄一个特色的医疗地产项目,具体的,也写在我的策划书里,这里就不多赘述了。另外还有一家配套的五星级酒店,再余下一点空间,作为真正意义上的广场,一个广场,两百亩……差不多刚刚够。当然如果可以的话,我建议再在附近多留一部分土地,作为物流仓储用地,这个东西……将来可以跟互联网商业挂钩起来,今天就先不说了,但是反正都要拿地,我的建议是,干脆一起拿了,不然等将来想拿,到时候的成本,可就和现在没法比了……”
梁鑫的状态很松弛,淡淡然地翻完PPT的最后一页,便向台下微微一点头,向身后微微一鞠躬,就走回了自己的座位上。
滕增岁随即拿过面前的话筒,让下一位继续去讲别的项目。
直到两个小时后,今天的主要几个关于海外放贷、海外开矿的事情全部说完,老滕才走到讲台前,沉声宣布道:“最后,再宣布一个人事任命。由集团董事会提名,理事会投票通过,东风投资集团董事梁鑫同志,即日起,开始担任集团理事会理事,主要负责联系东风国际地产公司相关业务,并兼任东风国际地产董事会董事、副总裁。”
“哇~干嘛呀?”
台下一片哗然。
康明更是瞪大了眼,不知该说什么了。
干嘛啊?
给他安排这么多职务?
他大学不打算继续念了怎么的?
我们集团可不兴收高中毕业生的!
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“亚洲第三高楼,仅次于我国叉叉市的叉叉大厦,还有叉叉国的叉叉塔,当然了,现在全世界各国基建水平全都提升得很快,特别是咱们自己,能力上更是突飞猛进,这个亚洲第三高楼或许很快就会被别的地方追赶上,但这不是关键,关键是现在这个项目呢,需要一点点的外界关注,才能把声势搞出来,毕竟我们是奔着将来很大的一个蓝图去做的……”
隔天一早,梁鑫就出现在了风投投资集团的总部大楼408会议室。会议室里一片人山人海,参加会议的人,比过年之前的年终总结大会还多。
而对梁鑫来说,这次很大的一个区别在于,他的位置居然被安排在了主席台上——虽然只是主席台上面三排座位中最下面最边缘的那个,可对集团内的许多人来说,这也足够震撼了。
毕竟要知道的是,就连康明、刘浩这种中坚力量,现在都还没资格坐到台上面去。
更不用说,梁鑫现在,才不过堪堪二十岁而已。
而除此之外,今天的场面还有另外一点,也略微让人有点关注。那就是主席台上的总人数,并没有因为梁鑫的加入而出现变化。周赫煊被带走后,老莫和其余股东外加理事们,集体向前挪了一位,空出来的座位,刚好留给了梁鑫补上。
毫无疑问,集团曾经的二号人物,东风国际地产原本选定的掌舵人周赫煊,大抵是真的已经栽了,不可能再翻身的那种……
“这小子真是运气好啊,老周不下来,他也上不去吧?”
“嘘,别吵。”
台底下有人嗡嗡嘀咕。
更多的人,则是伸长了脖子,想看看台上那孙子能吹出什么花样来。
在不少老员工的眼里,梁鑫是真的和他们的孙子辈差不多岁数……
“……目前按照W市的拿地成本,每亩地按二十万来算,我们这个项目,完全可以直接拿个两百亩来做。作为东风广场的第一号产品和旗舰性工程,这个项目不但必须努力做到优秀,更要做得华丽,做得气派,广场的主建筑,我认为占地面积不应该小于八十亩,三栋或者以上的楼体,连接到一起,以商务办公为主,辅之以大型购物场所、高档餐厅、综合休闲娱乐场所,两者所占的建筑空间比例,可以八二开。以商务写字楼出租为主,余下的综合服务空间收入和利润,用以维持整栋大楼的日常开销。具体的预期数字,目前我还不好信口开河。”
“但我们可以预见的是,写字楼内的大量城市高级白领,将成为这些大楼内娱乐场所的潜在主力消费人群。很简单的一个假设,如果我们东风广场的主体建筑,能容纳十万白领办公,即便出租率只有百分之七十到八十,这里头也有差不多七到八万人,而且应该是全市最有消费能力的一群人。
他们每天三餐当中,如果公司不提供用餐,那至少总得有一顿需要在大楼内解决。假设大楼里的一间小餐厅,每平方每个月的租金是三百,租下六十平方,一个月也得给我们一万八,一年起租,打个折算二十一万。每天算他们能接待三百个小白领,一顿饭在楼里最便宜的算二十五,通常毛利不会低于二十,一天稳定毛入六千块,一个月下来就是十八万。”
“什么饭卖二十五能挣二十啊?”
台下有人嘀咕。
梁鑫听觉灵敏,立马道:“不要管这些细节,我的意思是,只要写字楼的出租率够高,大楼内部的市场规模够大,就足以支撑起整个大楼的配套综合服务系统。商家容易赚到钱,我们的出租率就会越来越稳定,房租所得也越来越稳,就跟按时收税一样。
而我们到时候,也就可以从一个房地产开发公司,变成物业管理和服务公司。这样类似的广场越多,我们的资金回流速度也就越快。最终就形成一个,我们在全国几乎每一个大城市,都好像开辟了一块能源源不断向公司提供资金的城市钢筋农田。房源变成田园,我们就是新时代的地主集团,造完房子,下一步就是稳定向租用我们土地的佃户们征税。
而且我们还可以把这一套,用到自费开垦类似房源的同行身上,派出我们到时候管理经验丰富的团队,挂上我们自己的招牌,帮助他们管理大楼,然后索取应得的管理费用和分成。
所以我将这个模式,分成三大步去走。第一步,我们趁现在全国的房地产市场才刚刚萌动,我们要抓紧时间,不惜一切代价,尽可能多的拿地。就算这个项目失败了,但是我判断,土地使用权的价格,是必然会在短时间内,涨到一个很可观的高度的,到时候我们不盖楼,只卖地,也能赚到一笔相当可观的差价,但最关键,是下手要快,要狠,千万不能拖!”
主席台上,滕增岁和老莫对视一眼。
梁鑫在底下说的这些话,自然是经过董事会同意的。
事实上,滕增岁这几天就已经在忙活了。
而讲台后面,梁鑫还在飞快地继续往下说道:“这笔钱,可以向所有我们能借到的机构去申请,在集团还有能力和余力偿还利息的基础上,能借到什么规模,就借到什么规模。信用不够的,就用已经拿下的地,拿去二次贷款,直到我们在全国八成以上的地级市,都拿到足以建设一座东风时代广场两倍大的土地,第一步才算完成。
为什么要两倍呢?因为我们在建完一座东风时代广场后,建设广场所用的成本,至少要有一半以上,来自另一部分同城土地上所建设的商品房的利润。也就是我们盖楼卖商品房,主要的目的,就是要空手套白狼,获得一座东风时代广场!
我还是那句话,以后若干年之内,全国房价都要涨!现在地便宜,抓紧拿,将来房子贵,容易卖,而且可以卖出高价。但过了这个村,就没这个店了。”
“你凭什么这么判断?”台下有人打断。
梁鑫立马回答:“就凭我们的人,现在已经在S市和首都炒房了,你以为全国上下,只有我们有这个脑子吗?大城市的房价一高,小城市自然就有人推高。还有别的城市,你当当地政府不想卖地换钱?那地方有了钱,是不是更上面也就有钱了?那为什么当地地方又能卖得出地?很简单,因为改开三十年,我们不论民间还是地方,都已经积累了足够的资本。而这些资本,现在必须要有一个持续增值的出口。简单来说,就是我们的综合国力,已经达到了一个必须爆发增长,否则就会被其他境外资本收割的十字路口。我相信我们国家领导人的水平和眼光,我相信国运已经到来,世界格局的天平,已经向我们这边倾斜!你说是不是?”
“啊我……”问话的人都懵逼了。
这怎么就几句话,就扯到这么高的格局上了?
这个小子,这么踏马的能上纲上线……
不是好东西!
“看来我的话,已经触及到了你的灵魂,这个问题我们好跳过了吧?”梁鑫看都不看对方,面向台下问道。
台下的康明瑟瑟发抖。
其他人也不敢吭声了。
梁鑫接着往下说:“然后第二步,当我们拿到足够多的地的那一刻,去库存、去杠杆和转型,就要马上开始了。地,可以继续拿,但必须用安全的资金去拿,而且只拿最好位置的地,只选择在全国排名前五十乃至前三十的城市拿地,与此同时,四五线城市的摊子,要迅速收拢,以最快的速度,理清小地方小城市的建设项目,在小地方以培养市场和培训专业管理服务团队为主要任务;与此同时,在这个阶段的末期,靠卖出大城市的新楼盘,来还清到时候可能还没来得及还清的债务。我做了个简单的计算,假设我们在接下来的十年之内,在全国每个地方拿地的成本,大约在每亩地十万,一个东风时代广场的拿地成本是两千万,建设成本是拿地成本的三十倍——包括盖楼成本本身、装修,以及高端的配套设备,还有为了覆盖这部分支出我们要另外造商品房的投入,我们在一座城市需要投入的总成本,差不多就是八到十二个亿左右。就按十个亿来算吧,全国三百家广场,总成本就是三千亿。而东风国际地产的总注册资金,目前不过四十亿而已。也就是说,将来我们的债务问题,将是非常高的。风险非常大,但是呢……我们必须要做好冒这个风险的准备。因为只要我们按这个策略坚定地走下去,十年之后,我们虽然负债可能达到几千亿,但同时,我们的资产也将达到几千亿。而这价值几千亿的资产,每年将固定为我们提供不少于三百亿的净利润……”
梁鑫说到这里时,台下为数不少的东风投资员工,又不禁地开始嘀咕起来了。
同时讲台后面,梁鑫拿起矿泉水喝了一口,心里也对宁臣做的这个PPT上的数据,感到了一点疑惑。宁臣拿到手的基础数据,都是梁鑫根据眼下的市场情况给的。
可是呢,在梁鑫的印象中,某些房企后来可是欠到几万亿了!
妈的搞十倍的收租战略都够了啊!
怎么就会混成后来那个屌样的?
梁鑫前世没具体接触过这些行业,眼下就是按一个大概的框架在推算。
只能在心里估算,大概是其他地方,还会有什么损耗吧。
比方高管们的分红、所有的人工费用,这些还没算进去……
或许要弄好这个项目,还得在3000亿成本的基础上,再翻个一两番?
得一万亿左右?
不过也不管那么多了,箭在弦上,梁鑫现在只想把这套想法发射出去。
作为在东风国际地产占股2%的股东,将来每年能躺赚几个亿的现金,而且因为数额又不是特别大,完全不用担心被人干掉,梁鑫对这样的日子,还是挺向往的。
另外如果其他产业也都能四处开花,或许他未来的年收入,能稳定在十亿这个级别。
个人资产规模,更是可能奔着千亿去。
很不错了。
不要想着当什么时代之子,能跟在时代之子身后,当个时代之孙、时代曾孙什么的,也已经是多少人十辈子都修不来的福分。
“第三步,就是更大的目标了。当我们完全实现转型之后,清理完全部债务,我们庞大的现金流,就可以用于其他方面的投资。到那个时候,东风国际地产,就可以更名为东风国际商务,主要业务版块,大体可以分为物业出租及管理、城市文化旅游服务、金融投资和项目风险投资,甚至于……科研投资!”
“哇~~”
台下一大群实际上半辈子干的都是放贷生意的集团员工们,顿时就惊喜了。
“我们还能搞科研啊?”
“小孩子,还是理想化啊,科研是无底洞啊……”
“金融投资倒还行哦,那就回老本行了。”
“第三阶段的末期……”梁鑫道,“东风地产商务,要么独立形成集团,要么拆分掉,一部分业务回归东风投资集团总部,除了保留东风时代广场的牌子,其他都可以回到集团,变回集团下面直管的,一个重要部门或者子公司。”
滕增岁和老莫,还有一大群董事和股东代表们,这时全都纷纷点头。
这么大的摊子,当然还是能回来最好。
稳稳地捏在自己手里,那才叫人放心啊。
“说了这么多,但第一步,还是要从W市的第一号项目开始做。”梁鑫在全场的叹息声中,最后说道,“时间很急迫,时不我待。我这几天也刚刚买了间房子,整个推掉重新盖了,打算盖一间乡间小别墅。我希望我家新房盖好的时候,至少我们这座广场的主体建筑,也该基本完工了。哦,对了,除了主体建筑,W市这边我还打算跟市妇幼保健医院以及W医学院合作,弄一个特色的医疗地产项目,具体的,也写在我的策划书里,这里就不多赘述了。另外还有一家配套的五星级酒店,再余下一点空间,作为真正意义上的广场,一个广场,两百亩……差不多刚刚够。当然如果可以的话,我建议再在附近多留一部分土地,作为物流仓储用地,这个东西……将来可以跟互联网商业挂钩起来,今天就先不说了,但是反正都要拿地,我的建议是,干脆一起拿了,不然等将来想拿,到时候的成本,可就和现在没法比了……”
梁鑫的状态很松弛,淡淡然地翻完PPT的最后一页,便向台下微微一点头,向身后微微一鞠躬,就走回了自己的座位上。
滕增岁随即拿过面前的话筒,让下一位继续去讲别的项目。
直到两个小时后,今天的主要几个关于海外放贷、海外开矿的事情全部说完,老滕才走到讲台前,沉声宣布道:“最后,再宣布一个人事任命。由集团董事会提名,理事会投票通过,东风投资集团董事梁鑫同志,即日起,开始担任集团理事会理事,主要负责联系东风国际地产公司相关业务,并兼任东风国际地产董事会董事、副总裁。”
“哇~干嘛呀?”
台下一片哗然。
康明更是瞪大了眼,不知该说什么了。
干嘛啊?
给他安排这么多职务?
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