第506章 打算
新乡,恒大御湖天下。
这里被称为地产界最牛‘烂尾楼’!
这个项目均价7300元/平,处于当地的核心位置,不仅拥有万亩黄河湿地,还有1800亩的湖景,项目占地500余亩,包括高层、洋房,总建筑面积约59万平方米规划2225户,停车位3431个。
整个项目就只有一个大门,剩下的就是一片杂草丛生的荒地,甚至连一块砖,一個桩都没有。
而当初修建的这个项目大门,这个金碧辉煌的大门耗资千万而成。
以至于有网友戏称:难道忘记建房了?
还有网友说:就是因为房子都卖掉了,都被大家拿走了,所以就剩个大门了。
当然,房子都卖掉是假的,但是拿到项目后,修建了这个大门,这里就进行销售,销售了20%出去。
可以说,属于空手套白狼的典范。
此时,这个项目已经重新启动,施工队已经进场施工。
秦阳看着工地,心中说实在的,挺不是滋味的。
20%,也就是445户人家,被挖了个深坑然后埋进去。
虽说这里面不乏有炒房客,但是大部分还是正常人家,很多人都是掏空六个口袋,结果好了,欲哭无泪,还得每个月还房贷。
像这个项目,定位可是高端住宅小区。
只要开发建设好,说实在的想亏钱都难,可偏偏就是不好好开发建设。
他强调保交楼,便是主要保这些住宅项目。
至于合肥恒大中心、恒大济南国际金融中心、恒大超级总部项目、恒大宁波城市之光,都是属于被放在后面的。
要知道,整个恒大烂尾楼的数量高达706个,要是全部启动,钱可不够用。
比如,开封恒大童,计划总投资1000亿!
目前统计下来的,需要建设的商品房高达162万套,这个数字绝对是非常夸张的,但是却又是事实。
项目负责人,正在向秦阳介绍着项目。
秦阳现在也走了超过10个项目,也对房地产有所了解。
正常而言,工期方面来说,6层以下的多层住宅(不带地下室)一般为9个月到1年,带1层地下室约增加1个月;7层到11层的小高层住宅(通常带1层地下室)一般为1年到1年半;12层到18层的小高层住宅(通常带2层地下室)一般为1年半到2年;18层到30层左右(总高度百米以内)的高层住宅(通常带2层地下室)一般为2年到2年半。
这个项目,10-28栋为高层,每栋10-20层;29-33栋为小高层,每栋8-9层。这也意味着,工期差不多要1年半到2年。
当然了,并不是说需要1年半到2年才可以卖,按照规定只要楼层封顶后,便可以进行销售。
按照之前一平方7300元的价格,59万平方可以卖出43.07亿!
再加上车位,大概可以卖45亿左右。
当然了,现在寒冬之中,卖肯定卖不了那么高的价格,但是再怎么样,其实也不会亏。
因为这个项目,每平方的造价差不多是3500块钱,也就是20.65亿的造价,再考虑到买地的钱,其实只要房子卖得掉,都会赚一些,哪怕一平方卖5000块钱,都还可以赚一些辛苦钱。
“你们的任务就两个,一个是严格把控工程质量,二是保交楼!”秦阳强调着。
国庆档。
秦阳没有电影上映,也就是参加公司其他电影的首映典礼,然后接受采访,不断传出乐观信号。
更多的时间,秦阳在全国各地的地产项目走一走,去安抚业主们的心。
一个个项目,都是商品房住宅小区,遍布各个省市。
首当其冲的,便是已成交未竣工规模较大的项目,这也是最紧急的,总共30万平方。
其次是今年要交付的,总共48万套!
再则才是明年要交付的,总计46万套!
只能说,许老板真心是个狠人。
而且如今正常市场行情都比较冷淡,可以说是自2008年-2009年之后又一个低谷。
渡过了最好,一旦渡不过那就万事皆休,甚至得锒铛入狱去吃免费饭。
便是想要技术性离婚,都没办法。
很多人都在骂秦阳,简直是天下最傻的人,明明知道是一个大火坑,竟然还往大火坑里面去跳。
只是现在,他们的好日子到头了,得过着苦日子。
就是地方也都在过着苦日子,因为土地财政这条路,暂时走不通了。
想卖地,但是能买的地产开发商已经少之又少了。
一线城市和新一线城市还好一些,二三线城市的土地拍卖,流拍都成了自然现象。
不知不觉中,已经到了2022年!
元旦刚过,恒大官网正式对外公布,成功交付48万套商品房。
消息一出,立马引起了热议。
毕竟谁都知道,要做到这一步,是非常不容易的。
48万套商品房,这里面有不少都是以前留下来的遗留问题,属于烂账,建是建好了,但是并没有装修,或者其其他他的事。
而有了充足资金后,这些也就不是问题。
在秦阳看来,及时交房其实并不难,正正规规地去做,在中国建筑工人是最擅长创造奇迹的。
现在的施工速度,快到吓人。
这个消息,着实是振奋人心。
若是以前的话,恒大必然市值大涨。
只是在之前,恒大的股价成了垃圾股,
整个恒大只剩下40亿人民币,差不多每股0.3人民币。
秦阳入主恒大,自然不会便宜别人,整个恒大的股份,都被他拿到手,虽然看起来还是有限公司,但是实际上绝大多数股份都在秦阳的控制之上。
真正在市场上流通的,已经非常非常少了,几乎都是在散户手中。
要知道恒大巅峰市值可是差不多4000亿,而整个恒大系总市值则是合计过万亿。
现在市场上真正的流通股少之又少,其实再怎么涨,都涨不到哪里去。
秦阳也没有将手中的股份放到市场上,因为现在还不值得,等到他收拾烂摊子收拾得差不多以后,才是适合出手,那时候才是属于利益最大化。
在借钱给恒大,利息并不高。秦阳真正可以赚的,便是后面股价上升带来的收益,那才是真正的收益。
只不过这里面风险也是巨大,一旦收拾不了烂摊子,那他损失也将会非常大。
毕竟这涉及到的资金,太大了!
最起码,这种生意,几乎不可能有人去做,完全是属于吃力不讨好,风险巨大!
春节前,刚刚参加完金龙奖的秦阳,带着景田来到了江城。
他们此次前来的是江城恒大科技城。
江城恒大科技城,在之前被称为华中最大的烂尾楼,计划总投资400亿。
在之前,其实建筑物已经有百分之九十完工了,资金链断裂,便停工了。直到9月份秦阳接手恒大后,这里才再次开工建设。
此次,正是项目完工庆典。
江城恒大科技城是荆楚省首座文旅城,占地近1万亩,配套有约300亩深山人工湖、约8万平方米运动公园、约3.8万平方米欧式城堡酒店、约1.9万平方米缤纷商业广场、约1.7万平方米国际宴会中心、约7.5万平方米异国风情温泉城、浪漫婚礼庄园、三大现代博物馆、约9000平方米的影城等。
经过四个月的赶工,整个项目终于宣告完成了。
为了这个项目,秦阳调动了大量的明星资源来到这里,来给这里聚集人气。
当然了,这段时间,也是恒大歌舞团最繁忙的时候,得经常去各个盘演出。
今天也不例外。
传说中的大名鼎鼎的恒大歌舞团,也在这里进行演出,而且一演出便是半个月时间。
原本,秦阳是没有打算开工这个项目,但是了解后,看到那么多已经建了,要是荒废了变成杂草丛生,那未免太可惜了,于是便投钱继续建设。
这个项目的户型面积在68-119平方米,一共40种户型,总共有5600多套商品住宅,关联的商品住宅也有四千多套,相当于涉及到了上万套商品住宅。
其中有大概一千五百户在之前售出了,后面复工,没有再销售,而是集中等到现在完工后再销售。
此次秦阳也是花了一番心思,叫来了一批明星,整个活动将会从现在一直持续到元宵节。
只要剩下商品住宅都能销售掉,那么能够回笼的资金差不多100亿,那么这个项目就不会亏到哪里去。
除了商品住宅外,能不能盈利,主要还是看店铺招租,以及自身项目运作,只要有足够的人流量,那么整个项目就不会亏。
秦阳的打算,便是每年举行定期活动,为这个项目聚集人气,持续个三五年,那么想来就可以了。
果然,正如秦阳所预想的那样,售楼部在这一天正式开售,人山人海着,很快这里便都卖光了。
“许老板要不是遭遇到寒冬,起码还能风光十年,甚至是二十年。”直升机上,看着整个科技旅游城,忍不住感慨道。
这个项目立意好不好?
还是相当好的!
只要建成,那么便有很大的吸引力,完全在市场上有很大的竞争力。
可问题恰恰是,要是建不成,项目再好都没用。
“这帮人啊,在玩一个巨大的庞氏骗局,甚至都做好了,技术性离婚,钱入袋为安,子孙后代十辈子都花不完的钱。”秦阳摇了摇头。
在中国发展这么快的市场下,其实只要老老实实的做事业,老老实实的发展,就少有不赚钱的。
中国的税看起来很高,但是不断合理的避税,这减一些,那减一些,其实真正交税的并不多。
还有工程施工,存在着大量偷工减料。
可以说,整个房地产行业之前确实非常的浮躁,这种浮躁甚至超过了娱乐圈。
像恒大还好一些,多是主打高起点高标准,再差都不会差到太离谱,很多开发商那才是真正的离谱。
除此之外,装修方面也很离谱,很多业主装修那是直接将剪力墙、柱子给破坏了。
要不是现在各个地产开发商在拼命的自救,哪怕烂尾楼可能是几百万套,甚至是上千万套!
不知道多少买房者欲哭无泪,为此家庭破碎的都有很多,偏偏根本得不到公正以及保护。
房子一买,那可是不管什么,都得按时交房贷的。
在这方面,银行同样也要承担着很大的责任。
按规定,房子只有封顶后,开发商才能销售房子,银行才能卖房子。可是实际上的操作,却是售楼部一建,只建个大门,然后地产开发商便开始卖房子,银行还给贷款。
除此之外,地方监管部门也是要承担非常大的责任,因为这里面按理说都有钱确保项目可以完工的,但是往往这笔钱都被开发商挪走了,监管部门睁一只眼闭一只眼,大开方便之门。
恒大、融创、碧桂园等等,都是这样的操作。
房地产巨头这么操作,中小房企同样也是有样学样。
“其实这个行业,还没有影视行业好赚,投入大,利润低,风险大,还不如好好地继续开发影视行业。”景田说道。
秦阳笑了笑,“是啊,这次也是迫不得已的,不过影视行业也有限制,目前盘子太小,资金多了也消化不了,而房地产不同,这个盘子大了几百倍上千倍!”
“不过现在先用两三年时间,将该开发的项目都完成掉,然后再将那些土地储备都开发掉。”秦阳是没有打算再拿地,等解决了这个烂摊子,他都不会担任这个集团的董事长,而是会派个高管来担任。
以后恒大主要是做物业服务,不求多多少钱,只求安稳维持,源源不断产生现金流即可。
至于拿地,在现在地价这么高的情况下,已经不合适了,成本太高,投入太大,风险也大,一有什么危机,这么一个房产巨头,便摇摇欲坠。
“等到以后影视圈子市场更大了,那么就好了,可以消化掉的资金就更多。”秦阳笑道。
影视行业市场小,但是它有一个优势,那就是利润高。
哪怕是现在寒冬,整个行业的纯利润率依旧轻松超过10%,至于毛利润率那就更高了。
而且影视行业往往在各个地方都有优惠政策,仅仅是税收优惠政策便可以使得赚钱能力很强。
再加上现在,收入渠道变多,变现能力变强,那就更赚钱了。
像秦阳的《决战淮海》,网络点播分成便超过了100亿人民币,毕竟该年度点播费用是19.9元,后面是9.9元,而这种每天都会产生收益的。
除了这种点播分成外,很多电影则是选择买断方式。
整个网络版权费,跟电视剧网络版权费一样,属于水涨船高。
2008年冯晓刚的《非常勿扰》电影的网络版权费还不到100万,2010年姜雯的《让子弹飞》独家版权费为500万,2014年吴雨森的《太平轮》上下部打包卖了5000万元。
2016年,周星池的《美人鱼》电影网络版权费6000万元。
而到了秦阳拿下乐视后,开始倒逼市场,打开电影点播分成模式,热门电影往往可以可以获得高额的点播分成。
当然也有的不想冒险,选择了买断方式。
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这里被称为地产界最牛‘烂尾楼’!
这个项目均价7300元/平,处于当地的核心位置,不仅拥有万亩黄河湿地,还有1800亩的湖景,项目占地500余亩,包括高层、洋房,总建筑面积约59万平方米规划2225户,停车位3431个。
整个项目就只有一个大门,剩下的就是一片杂草丛生的荒地,甚至连一块砖,一個桩都没有。
而当初修建的这个项目大门,这个金碧辉煌的大门耗资千万而成。
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还有网友说:就是因为房子都卖掉了,都被大家拿走了,所以就剩个大门了。
当然,房子都卖掉是假的,但是拿到项目后,修建了这个大门,这里就进行销售,销售了20%出去。
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此时,这个项目已经重新启动,施工队已经进场施工。
秦阳看着工地,心中说实在的,挺不是滋味的。
20%,也就是445户人家,被挖了个深坑然后埋进去。
虽说这里面不乏有炒房客,但是大部分还是正常人家,很多人都是掏空六个口袋,结果好了,欲哭无泪,还得每个月还房贷。
像这个项目,定位可是高端住宅小区。
只要开发建设好,说实在的想亏钱都难,可偏偏就是不好好开发建设。
他强调保交楼,便是主要保这些住宅项目。
至于合肥恒大中心、恒大济南国际金融中心、恒大超级总部项目、恒大宁波城市之光,都是属于被放在后面的。
要知道,整个恒大烂尾楼的数量高达706个,要是全部启动,钱可不够用。
比如,开封恒大童,计划总投资1000亿!
目前统计下来的,需要建设的商品房高达162万套,这个数字绝对是非常夸张的,但是却又是事实。
项目负责人,正在向秦阳介绍着项目。
秦阳现在也走了超过10个项目,也对房地产有所了解。
正常而言,工期方面来说,6层以下的多层住宅(不带地下室)一般为9个月到1年,带1层地下室约增加1个月;7层到11层的小高层住宅(通常带1层地下室)一般为1年到1年半;12层到18层的小高层住宅(通常带2层地下室)一般为1年半到2年;18层到30层左右(总高度百米以内)的高层住宅(通常带2层地下室)一般为2年到2年半。
这个项目,10-28栋为高层,每栋10-20层;29-33栋为小高层,每栋8-9层。这也意味着,工期差不多要1年半到2年。
当然了,并不是说需要1年半到2年才可以卖,按照规定只要楼层封顶后,便可以进行销售。
按照之前一平方7300元的价格,59万平方可以卖出43.07亿!
再加上车位,大概可以卖45亿左右。
当然了,现在寒冬之中,卖肯定卖不了那么高的价格,但是再怎么样,其实也不会亏。
因为这个项目,每平方的造价差不多是3500块钱,也就是20.65亿的造价,再考虑到买地的钱,其实只要房子卖得掉,都会赚一些,哪怕一平方卖5000块钱,都还可以赚一些辛苦钱。
“你们的任务就两个,一个是严格把控工程质量,二是保交楼!”秦阳强调着。
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秦阳没有电影上映,也就是参加公司其他电影的首映典礼,然后接受采访,不断传出乐观信号。
更多的时间,秦阳在全国各地的地产项目走一走,去安抚业主们的心。
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首当其冲的,便是已成交未竣工规模较大的项目,这也是最紧急的,总共30万平方。
其次是今年要交付的,总共48万套!
再则才是明年要交付的,总计46万套!
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而且如今正常市场行情都比较冷淡,可以说是自2008年-2009年之后又一个低谷。
渡过了最好,一旦渡不过那就万事皆休,甚至得锒铛入狱去吃免费饭。
便是想要技术性离婚,都没办法。
很多人都在骂秦阳,简直是天下最傻的人,明明知道是一个大火坑,竟然还往大火坑里面去跳。
只是现在,他们的好日子到头了,得过着苦日子。
就是地方也都在过着苦日子,因为土地财政这条路,暂时走不通了。
想卖地,但是能买的地产开发商已经少之又少了。
一线城市和新一线城市还好一些,二三线城市的土地拍卖,流拍都成了自然现象。
不知不觉中,已经到了2022年!
元旦刚过,恒大官网正式对外公布,成功交付48万套商品房。
消息一出,立马引起了热议。
毕竟谁都知道,要做到这一步,是非常不容易的。
48万套商品房,这里面有不少都是以前留下来的遗留问题,属于烂账,建是建好了,但是并没有装修,或者其其他他的事。
而有了充足资金后,这些也就不是问题。
在秦阳看来,及时交房其实并不难,正正规规地去做,在中国建筑工人是最擅长创造奇迹的。
现在的施工速度,快到吓人。
这个消息,着实是振奋人心。
若是以前的话,恒大必然市值大涨。
只是在之前,恒大的股价成了垃圾股,
整个恒大只剩下40亿人民币,差不多每股0.3人民币。
秦阳入主恒大,自然不会便宜别人,整个恒大的股份,都被他拿到手,虽然看起来还是有限公司,但是实际上绝大多数股份都在秦阳的控制之上。
真正在市场上流通的,已经非常非常少了,几乎都是在散户手中。
要知道恒大巅峰市值可是差不多4000亿,而整个恒大系总市值则是合计过万亿。
现在市场上真正的流通股少之又少,其实再怎么涨,都涨不到哪里去。
秦阳也没有将手中的股份放到市场上,因为现在还不值得,等到他收拾烂摊子收拾得差不多以后,才是适合出手,那时候才是属于利益最大化。
在借钱给恒大,利息并不高。秦阳真正可以赚的,便是后面股价上升带来的收益,那才是真正的收益。
只不过这里面风险也是巨大,一旦收拾不了烂摊子,那他损失也将会非常大。
毕竟这涉及到的资金,太大了!
最起码,这种生意,几乎不可能有人去做,完全是属于吃力不讨好,风险巨大!
春节前,刚刚参加完金龙奖的秦阳,带着景田来到了江城。
他们此次前来的是江城恒大科技城。
江城恒大科技城,在之前被称为华中最大的烂尾楼,计划总投资400亿。
在之前,其实建筑物已经有百分之九十完工了,资金链断裂,便停工了。直到9月份秦阳接手恒大后,这里才再次开工建设。
此次,正是项目完工庆典。
江城恒大科技城是荆楚省首座文旅城,占地近1万亩,配套有约300亩深山人工湖、约8万平方米运动公园、约3.8万平方米欧式城堡酒店、约1.9万平方米缤纷商业广场、约1.7万平方米国际宴会中心、约7.5万平方米异国风情温泉城、浪漫婚礼庄园、三大现代博物馆、约9000平方米的影城等。
经过四个月的赶工,整个项目终于宣告完成了。
为了这个项目,秦阳调动了大量的明星资源来到这里,来给这里聚集人气。
当然了,这段时间,也是恒大歌舞团最繁忙的时候,得经常去各个盘演出。
今天也不例外。
传说中的大名鼎鼎的恒大歌舞团,也在这里进行演出,而且一演出便是半个月时间。
原本,秦阳是没有打算开工这个项目,但是了解后,看到那么多已经建了,要是荒废了变成杂草丛生,那未免太可惜了,于是便投钱继续建设。
这个项目的户型面积在68-119平方米,一共40种户型,总共有5600多套商品住宅,关联的商品住宅也有四千多套,相当于涉及到了上万套商品住宅。
其中有大概一千五百户在之前售出了,后面复工,没有再销售,而是集中等到现在完工后再销售。
此次秦阳也是花了一番心思,叫来了一批明星,整个活动将会从现在一直持续到元宵节。
只要剩下商品住宅都能销售掉,那么能够回笼的资金差不多100亿,那么这个项目就不会亏到哪里去。
除了商品住宅外,能不能盈利,主要还是看店铺招租,以及自身项目运作,只要有足够的人流量,那么整个项目就不会亏。
秦阳的打算,便是每年举行定期活动,为这个项目聚集人气,持续个三五年,那么想来就可以了。
果然,正如秦阳所预想的那样,售楼部在这一天正式开售,人山人海着,很快这里便都卖光了。
“许老板要不是遭遇到寒冬,起码还能风光十年,甚至是二十年。”直升机上,看着整个科技旅游城,忍不住感慨道。
这个项目立意好不好?
还是相当好的!
只要建成,那么便有很大的吸引力,完全在市场上有很大的竞争力。
可问题恰恰是,要是建不成,项目再好都没用。
“这帮人啊,在玩一个巨大的庞氏骗局,甚至都做好了,技术性离婚,钱入袋为安,子孙后代十辈子都花不完的钱。”秦阳摇了摇头。
在中国发展这么快的市场下,其实只要老老实实的做事业,老老实实的发展,就少有不赚钱的。
中国的税看起来很高,但是不断合理的避税,这减一些,那减一些,其实真正交税的并不多。
还有工程施工,存在着大量偷工减料。
可以说,整个房地产行业之前确实非常的浮躁,这种浮躁甚至超过了娱乐圈。
像恒大还好一些,多是主打高起点高标准,再差都不会差到太离谱,很多开发商那才是真正的离谱。
除此之外,装修方面也很离谱,很多业主装修那是直接将剪力墙、柱子给破坏了。
要不是现在各个地产开发商在拼命的自救,哪怕烂尾楼可能是几百万套,甚至是上千万套!
不知道多少买房者欲哭无泪,为此家庭破碎的都有很多,偏偏根本得不到公正以及保护。
房子一买,那可是不管什么,都得按时交房贷的。
在这方面,银行同样也要承担着很大的责任。
按规定,房子只有封顶后,开发商才能销售房子,银行才能卖房子。可是实际上的操作,却是售楼部一建,只建个大门,然后地产开发商便开始卖房子,银行还给贷款。
除此之外,地方监管部门也是要承担非常大的责任,因为这里面按理说都有钱确保项目可以完工的,但是往往这笔钱都被开发商挪走了,监管部门睁一只眼闭一只眼,大开方便之门。
恒大、融创、碧桂园等等,都是这样的操作。
房地产巨头这么操作,中小房企同样也是有样学样。
“其实这个行业,还没有影视行业好赚,投入大,利润低,风险大,还不如好好地继续开发影视行业。”景田说道。
秦阳笑了笑,“是啊,这次也是迫不得已的,不过影视行业也有限制,目前盘子太小,资金多了也消化不了,而房地产不同,这个盘子大了几百倍上千倍!”
“不过现在先用两三年时间,将该开发的项目都完成掉,然后再将那些土地储备都开发掉。”秦阳是没有打算再拿地,等解决了这个烂摊子,他都不会担任这个集团的董事长,而是会派个高管来担任。
以后恒大主要是做物业服务,不求多多少钱,只求安稳维持,源源不断产生现金流即可。
至于拿地,在现在地价这么高的情况下,已经不合适了,成本太高,投入太大,风险也大,一有什么危机,这么一个房产巨头,便摇摇欲坠。
“等到以后影视圈子市场更大了,那么就好了,可以消化掉的资金就更多。”秦阳笑道。
影视行业市场小,但是它有一个优势,那就是利润高。
哪怕是现在寒冬,整个行业的纯利润率依旧轻松超过10%,至于毛利润率那就更高了。
而且影视行业往往在各个地方都有优惠政策,仅仅是税收优惠政策便可以使得赚钱能力很强。
再加上现在,收入渠道变多,变现能力变强,那就更赚钱了。
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整个网络版权费,跟电视剧网络版权费一样,属于水涨船高。
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而到了秦阳拿下乐视后,开始倒逼市场,打开电影点播分成模式,热门电影往往可以可以获得高额的点播分成。
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